PLU de Santeny : agrandir, rénover ou vendre dans un village qui ne s’étend plus
Trente-cinq ans que je vis à Santeny, et une question revient sans cesse : « Est-ce que j’ai le droit ? » Depuis le 21 octobre 2025, la réponse se lit dans le PLUi de Grand Paris Sud Est Avenir, et non plus dans l’ancien PLU communal.
Ici, la maison domine les ventes et aucun nouveau quartier n’est ouvert à l’urbanisation. L’enjeu, c’est donc de faire évoluer l’existant. Voici ce que dit le règlement, où se cachent les pièges, et ce que cela change pour la valeur de votre bien.
PLU Santeny : un règlement partagé avec 15 communes
Du PLU de 2017 au PLUi de GPSEA
Le PLU communal, approuvé le 9 mars 2017 puis modifié en 2021 et 2024, ne s’applique plus. Depuis 2016, l’établissement public territorial GPSEA (16 communes, 325 348 habitants) détient la compétence urbanisme.
Son PLUi, approuvé le 8 octobre 2025, est opposable depuis le 21 octobre 2025. Ses annexes ont été actualisées le 26 février 2026. Vos demandes restent instruites en mairie, place du Général-de-Gaulle. Une modification simplifiée n°1 a été soumise au public jusqu’au 31 août 2026 : son approbation est à vérifier auprès de GPSEA.
Un territoire aux trois quarts vert
À 28 km de Paris, Santeny compte 3 913 habitants (INSEE 2023) sur 991 hectares. Sur ce total, 760 hectares sont naturels ou agricoles, dont 500 de forêt Notre-Dame, qui fait partie de l’Arc boisé. Le village s’accroche aux coteaux du Ru du Réveillon. Au sud, la plaine céréalière annonce la Brie.
Le maire Vincent Bedu a fixé le cap : préserver le cadre de vie, défendre les terres agricoles et composer avec le couloir aérien d’Orly. Il anticipe aussi plus de 30 % de seniors d’ici 2030.
Le PLUi ne prévoit aucune extension de Santeny. Ce sont les maisons existantes qui deviennent le vrai gisement de projets.
📌 Le mémo
- Le PLUi de GPSEA s’applique depuis le 21 octobre 2025 et remplace le PLU de 2017.
- Les demandes d’autorisation restent instruites en mairie.
- La modification simplifiée n°1 : approbation à vérifier auprès de GPSEA.
- 760 ha sur 991 sont naturels ou agricoles : le village ne s’étend pas.
Les zones du PLU à Santeny : où peut-on bâtir ?
Les quartiers de maisons, domaine de la zone UH
Le plan découpe la commune en 69 périmètres : 40 urbains, 10 agricoles et 19 naturels, contre 85 dans l’ancien PLU. Les maisons relèvent surtout de la zone UH, « à dominante d’habitat individuel ».
Concrètement ? Vous pouvez bâtir jusqu’à 60 % de la bande constructible, avec 7 m à l’égout du toit et 9,5 m au faîtage. Cela permet un étage plus des combles, pas davantage.
Les équipements (zone UE) montent à 12 m à l’égout et 14 m au faîtage sur 75 % du terrain. Les zones d’activité (UI) vont jusqu’à 15 m sur 70 %. Au Domaine de Santeny, aux Graviers, aux Terrasses ou à l’Orée du Chemin Vert, vérifiez toujours le sous-secteur exact de votre parcelle.
Plaine agricole, vallée naturelle… et aucune zone AU
La plaine du sud est en zone agricole A (AP, AN, AI, AB…). Les bâtiments d’exploitation y sont limités à 12 m, et les serres peuvent couvrir jusqu’à 80 % du terrain. La vallée et la forêt sont en zone naturelle N (NF, NO, NJ, N1…) : 25 % d’emprise pour les rares constructions admises, 12,50 m au maximum.
Surtout, il n’existe aucune zone à urbaniser (AU). L’ancien secteur AUx de l’Ormeteau est repassé en zone A et reste couvert par une orientation d’aménagement (OAP), le « Triangle de l’Ormeteau ». La commission d’enquête y a demandé des précisions sur la gestion des eaux. Le périmètre et le programme sont à lire en pièce 4.2. Les anciennes ZAC de la Saussaie Picot et de la Butte Gayen 2 y sont aussi rappelées.
Sans zone à urbaniser, un terrain constructible devient rare à Santeny. C’est un atout durable pour les propriétaires.
📌 Le mémo
- 69 périmètres : 40 urbains, 10 agricoles, 19 naturels.
- Zone UH : 60 % de la bande constructible, 7 m à l’égout / 9,5 m au faîtage.
- Zone N : 25 % d’emprise et 12,50 m maximum.
- Aucune zone AU : l’Ormeteau est repassé en zone A, avec une OAP.
Les règles à connaître avant un projet à Santeny
Au-delà de la hauteur : retrait, stationnement, pleine terre
- Retrait et recul : ce sont les distances aux voisins et à la rue. Elles sont parfois tracées rue par rue sur le plan.
- Stationnement : un chapitre entier fixe les places exigées. Transformer un garage peut donc bloquer votre projet.
- Pleine terre : « 15 % de l’unité foncière doit être constituée d’espace perméable et éco-aménagé ». Ces espaces doivent être plantés sur plusieurs strates, avec 12 m³ de terre par arbre.
- Aspect extérieur : façades, toitures et clôtures sont encadrées. Certaines clôtures sont protégées au titre de l’article L.151-19.
Point de vigilance : l’eau et l’argile
L’adjointe à l’urbanisme l’a rappelé à la commission : pentes de 10 % et plus, masses argileuses, environ deux inondations majeures par an. Aucun PPR, site Seveso ni mouvement de terrain n’est recensé sur la commune. En revanche, l’aléa retrait-gonflement des argiles figure au dossier : testez votre adresse sur georisques.gouv.fr et consultez les servitudes en pièce 7.1.
Aucune ZNIEFF ni zone Natura 2000 n’a été repérée, mais c’est à vérifier sur l’INPN. Côté patrimoine, l’église Saint-Germain conserve deux objets classés. Le lavoir de 1772, la Ferme du Marais, le colombier des Lyons et le château de 1868 complètent le tableau.
J’ai déjà quitté un mandat parce qu’un vendeur voulait taire des constructions non déclarées. Une extension irrégulière ressort toujours, souvent au pire moment.
📌 Le mémo
- Vérifiez retraits, reculs et stationnement avant de transformer un garage.
- 15 % de pleine terre minimum, avec 12 m³ de terre par arbre.
- Le vrai risque local : argiles et ruissellement — testez votre adresse sur Géorisques.
- Une construction non déclarée finit toujours par ressortir.
Ce que le PLU change pour votre projet à Santeny
En 2025, 35 des 44 ventes enregistrées étaient des maisons, à une médiane de 3 295 €/m² (DVF). C’est 16,3 % de moins qu’au pic de 2022 (3 936 €/m²).
Les volumes sont tombés de 67 ventes en 2022 à 33 en 2024, avant de remonter. Les terrains à bâtir suivent la même pente : de 816 à 576 €/m². Les appartements (3 617 €/m² sur 8 ventes) restent un signal fragile.
Avant de vous lancer :
Demandez un certificat d’urbanisme
Il fixe les règles applicables à votre terrain.
Lisez les fiches « Je veux… »
Le guide GPSEA couvre les combles, les clôtures ou les panneaux solaires.
Échangez avec la mairie
Le service urbanisme reste votre premier interlocuteur.
Rue Charpentier, j’ai repris une maison en succession surévaluée d’environ 200 000 €, avec une cinquantaine d’erreurs dans les diagnostics. Une fois corrigée, elle s’est vendue vite.
À Santeny, une maison vaut aussi par l’agrandissement que le PLUi lui autorise. Vérifier sa zone avant de signer protège votre prix.
📌 Le mémo
- Maisons en 2025 : médiane de 3 295 €/m², soit –16,3 % par rapport à 2022.
- Terrains à bâtir : de 816 à 576 €/m².
- Avant tout projet : certificat d’urbanisme et échange avec la mairie.
- Le potentiel d’agrandissement fait partie de la valeur de votre maison.
En résumé
- Le PLUi de GPSEA remplace le PLU communal depuis le 21 octobre 2025.
- En zone UH : 60 % de la bande constructible, 7 m à l’égout et 9,5 m au faîtage.
- Aucune zone AU : l’Ormeteau est repassé en zone A, avec une OAP.
- Les argiles et le ruissellement sont les vrais risques locaux.
- Les règles évoluent : vérifiez toujours auprès du service urbanisme de la mairie de Santeny ou de GPSEA.
FAQ — Le PLU de Santeny
Quel document d’urbanisme s’applique à Santeny ?
Depuis le 21 octobre 2025, c’est le PLUi de Grand Paris Sud Est Avenir, approuvé le 8 octobre 2025. Il remplace le PLU communal de 2017. Les demandes d’autorisation restent instruites par la mairie de Santeny.
Puis-je surélever ma maison à Santeny ?
En zone UH, la hauteur est limitée à 7 m à l’égout du toit et 9,5 m au faîtage, soit une maison avec un étage et des combles. Vérifiez le sous-secteur de votre parcelle et une éventuelle hauteur spécifique sur le plan de zonage.
Quelle surface puis-je construire sur mon terrain ?
En zone UH, l’emprise au sol est limitée à 60 % de la bande constructible. Le PLUi impose aussi que 15 % de l’unité foncière soit en espace perméable et éco-aménagé. Pour un cas précis, demandez un certificat d’urbanisme.
Y a-t-il des terrains à urbaniser à Santeny ?
Non, aucune zone AU n’est recensée. Le secteur de l’Ormeteau, anciennement AUx, est passé en zone A et fait l’objet d’une OAP, le « Triangle de l’Ormeteau ». Son périmètre et son programme se lisent en pièce 4.2 du PLUi.
Quels risques vérifier avant d’acheter à Santeny ?
L’aléa retrait-gonflement des argiles et le ruissellement : la commune déclare environ deux inondations majeures par an. Aucun PPR n’est identifié, mais testez l’adresse sur georisques.gouv.fr et consultez les servitudes en pièce 7.1 du PLUi.
Vous hésitez à agrandir, acheter ou vendre ?
Je connais Santeny rue par rue et j’étudie votre projet avec vous, PLU en main. Appelez-moi : je vous réponds dans la journée.
Ludivine Dentelle
Conseillère immobilier · IAD France
- 📍 Santeny (94440)
- 📞 06 15 03 66 13
- ✉️ ludivine.dentelle@iadfrance.fr
- 🕒 Du lundi au samedi · 9h / 19h
Contactez-moi
Une question, un projet immobilier ? Je vous réponds rapidement.